1、政策分析

产业园区是区域经济发展、产业结构调整和升级的重要空间聚集形式，担负着聚集创新资源、培育新兴产业、推动城市化建设等一系列重要使命，因此园区运营与管理得到了中央和地方各级政府较多的政策支持。近年来，国家颁布《关于推进国家级经济技术开发区创新提升打造改革开放新高地的意见》（国发〔2019〕11号）、《科技企业孵化器管理办法》（国科发区〔2018〕300号）、《中华人民共和国中小企业促进法》、《国务院办公厅关于促进开发区改革和创新发展的若干意见》（国办发〔2017〕7号）、《国家科技企业孵化器“十三五”发展规划》（国科办高〔2017〕55号）等政策促进企业孵化发展，间接推动产业园区发展。

2、市场分析

（1）世界产业园区发展历程

世界现代产业园区的发展历程，大体上可分为三个阶段：（1）第一阶段：1951——1980年的缓慢发展期；（2）第二阶段：1981——1990年的快速发展期；（3）第三阶段：1991年——至今的扩散发展期。

（2）行业产业链

园区运营与管理行业产业链的主要参与方包括政府机构、园区规划及施工单位、园区物业持有方、第三方服务机构、园区运营商（可细分为自主运营、联合运营、承租运营、受托运营四种模式）和入驻园区企业。

图表 18：园区运营与管理行业产业链

（3）国内产业结构升级调整带来园区开发机会

随着“中国制造2025”政策的发布外加中美贸易战的持续发酵，产业调控成为现代化经济体系改革极为重要的方面，而产业园区作为集资本、技术、人才等众多要素的承载体和集聚体，将承担培育新经济增长模式的重大责任。

图表 22：2016-2020年我国三大产业GDP占比

数据来源：国家统计局，尚普华泰咨询整理

（4）中小企业的快速发展增加园区运营与管理需求

在大力推动工商登记以及注册资本等商事制度改革背景下，根据中国政府网的数据，企业开办时间已缩短1/3以上，2019年，全国新设市场主体2,179万户，日均新设企业达到2万户，再创新高，活跃度为70%左右，市场活力进一步增强，快速攀升的市场主体数量反映出商事制度改革对促进中小企业发展的积极作用。

（5）房屋租金价格平稳上升为园区租金水平提供良好的保证与支持

2016年至2020年5月，全国房屋租赁价格整体保持上升趋势，2020年5月的中国房屋租赁价格指数较2016年初上升4.43%，租赁价格指数的稳步上升为产业园区的租金水平提供了良好的保证与支持。

3、竞争企业分析

目前，第二代及第三代园区运营商占据着行业上市公司的绝对主导地位。他们进入资本市场时间较早，拥有一定的产业定位及产业聚集，与房地产业务关联较大，主要业务收入来源于园区物业销售及租赁，相关园区服务较少，以上海市北高新股份有限公司、上海张江高科技园区开发股份有限公司等为代表。

图表 25：行业主要竞争企业及其产品的主要对比情况一览表

数据来源：公司官网、年报等，尚普华泰咨询整理

4、风险分析

（1）创新风险

近年来，产业园区运营逐渐完成从“重资产”到“重服务”的过渡，原有园区运营商的转型升级以及新兴运营商的飞速成长，使得行业处于激烈竞争和整合阶段。若公司未能精准把握未来行业发展方向，或自身商业模式创新未能取得市场认可，则可能对企业未来的持续经营能力及市场竞争力造成一定不利影响。

（2）宏观经济风险与政策风险

商务服务业与宏观经济增长速度呈现较强的正相关关系。目前，中国宏观经济形势依然不明朗。因此，受经济增长速度及结构调整、区域发展环境、城市开发与投资环境等因素的影响，行业发展存在一定的不确定性。

产业园区运营与管理行业所面临的政策风险主要为产业政策、土地政策、财政税收政策等风险。随着改革的不断深入，上述相关政策的出台及实施将存在更多的不确定性，若企业不能依据政策导向不断调整业务发展方向，做好政策风险的应对工作，可能将导致企业的运营成本大幅上升，对持续盈利能力造成负面影响。